Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej

by ligo in Artykuły

RĘKOJMIA ZA WADY RZECZY SPRZEDANEJ

Zgodnie z treścią art. 556 kodeksu cywilnego „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia.)”

Z powyższego wynika, że z umową sprzedaży związane jest zagadnienie odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego. Przedmiotem takiej odpowiedzialności jest rzecz sprzedana, a konkretnie sprzedaż rzeczy wadliwej. Wskazana powyżej rękojmia za wady jest prawem ochronnym, które przysługuje kupującemu wobec sprzedawcy rzeczy.

Możemy wyszczególnić dwa rodzaje wad rzeczy. Pierwsze z nich, to są wady fizyczne rzeczy, drugie, to wady prawne.

Wady fizyczne występują, gdy rzecz sprzedana ma cechy zmniejszające jej wartość lub użyteczność, nie ma ona właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewniał kupującego, bądź została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Dla oceny wad fizycznych podstawowe znaczenie mają względy funkcjonalne, określone w umowie lub powstałe w związku z „normalnym” używaniem rzeczy. Odpowiedzialność z tytułu wad fizycznych znajduje zastosowanie do rzeczy nowych i używanych, przy czym jeżeli chodzi o rzeczy używane to nie uważa się za wadę fizyczną takie zmniejszenie wartości lub użytku, które jest następstwem zwykłej eksploatacji rzeczy.

Wada prawna rzeczy sprzedanej aktualizuje się wówczas, gdy rzecz obciążona jest prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu tą rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. Wada prawna występuje również wtedy, gdy sprzedawca jest jedynie współwłaścicielem rzeczy.

Sprzedawca ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne powstałe, przed przejściem na kupującego niebezpieczeństwa utraty lub uszkodzenia rzeczy. Z reguły odpowiedzialność ta powstaje w chwili wydania kupującemu rzeczy sprzedanej. Za wady powstałe później sprzedawca odpowiada wówczas, gdy wynikły one z przyczyny, tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej. Sprzedawca nie odpowiada jednak za wady, o których kupujący wiedział.

W procesie sądowym, zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z art. 6 kodeksu cywilnego, to powód będzie musiał wykazać za pomocą przedstawionych dowodów, że rzecz, którą nabył od sprzedającego ma wadę fizyczną. Często w tych sprawach konieczne będzie złożenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego, który wypowie się w tej kwestii. Istnieją jednak w tym zakresie wyjątki, które wynikają wprost z przepisów kodeksy cywilnego i działają na korzyść konsumentów. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują domniemania prawne działające na korzyść kupującego w przypadku, gdy był nim konsument. Najważniejsze z nich wyrażone zostało w art. 556² KC. Przepis ten stanowi, że „jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.” Jest to o tyle ważne dla konsumentów, albowiem przepis ten uniemożliwia powoływanie się przez sprzedawcę na okoliczność, że wada w rzeczy powstała przez niewłaściwe jej użytkowanie przez kupującego w czasie jego posiadania. Dzięki tej normie prawnej, w ewentualnym procesie cywilnym powód (konsument), zwolniony będzie z obowiązku udowodnienia istnienia wady oraz chwili jej powstania. Domniemanie to może jednak zostać obalone przez pozwanego (sprzedającego) tylko w ten sposób, że pozwany wykaże, że wada nie istniała w chwili zakupu rzeczy. Będzie to jednak dla niego w praktyce bardzo trudne do udowodnienia.

Możliwość ograniczenia lub wyłączenia rękojmi za wady istnieje wyłącznie w tych umowach sprzedaży, w których kupującym jest przedsiębiorca. W przypadku, gdy nabywcą jest konsument, rękojmia za wady nie może zostać umownie ograniczona lub wyłączona chyba, że przepis szczególny przewiduje taką możliwość.

Poniżej przedstawiam wyliczenie uprawnień wynikających z rękojmi, a więc czego może domagać się kupujący od sprzedającego:

W przypadku odpowiedzialności z tytułu wad fizycznych rzeczy, kupującemu przysługują następujące uprawnienia:

– odstąpienie od umowy,

– obniżenie ceny,

– wymiana rzeczy wadliwej na wolną od wad,

– naprawa.

Kupujący ma prawo odstąpić od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz albo usunie wady. Z dokonaną wymianą łączy się obowiązek pokrycia przez sprzedawcę związanych z tym kosztów, jakie poniósł kupujący. Odstąpienie od umowy rodzi wzajemne uprawnienia między kupującym, a sprzedawcą. Kupujący powinien zwrócić rzecz dotkniętą wadą, a sprzedawca powinien zwrócić kupującemu pieniądze otrzymane za rzecz, tytułem ceny. Obniżenie ceny sprzedanej rzeczy wadliwej następuje w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Żądanie wymiany rzeczy wadliwej na rzecz wolną od wad odnosi się wyłącznie do rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, natomiast w razie sprzedaży rzeczy określonej co do tożsamości (konkretnej zindywidualizowanej) kupujący może żądać jej naprawy. Wymiana rzeczy może dotyczyć zarówno całości, jak i części. W przypadku naprawy rzeczy oznaczonej co do tożsamości kupujący powinien wyznaczyć sprzedawcy odpowiedni termin, a po jego bezskutecznym upływie może on odstąpić od umowy. Jeżeli nie realizuje on prawa odstąpienia, może wystąpić z żądaniem obniżenia ceny wadliwego towaru.

Istotnym dla kupującego, który w ramach rękojmi zamierza odstąpić od umowy sprzedaży, jest to, że z prawa tego może skorzystać wyłącznie wówczas, gdy kupiona przez niego rzecz dotknięta jest wadą istotną. Jeżeli rzecz dotknięta jest wadą nieistotną odstąpienie będzie uznane za nieskuteczne. W takich przypadkach pozostaje kupującemu prawo domagania się naprawy rzeczy, wymiany rzeczy na nową albo obniżenie ceny sprzedaży.

Wzmocnieniem praw konsumenckich jest przewidziane w art. 561⁵ kodeksu cywilnego domniemanie prawne. Wynika z niego, że jeżeli sprzedawca nie ustosunkował się w terminie 14 dni do żądania wymiany rzeczy, usunięcia wady albo oświadczenia o obniżeniu ceny, które zgłosił kupujący, będący konsumentem, to uznaje się, że sprzedawca uznał to żądanie. Zasada ta przeciwdziała ignorowaniu przez sprzedawcę zgłaszanych przez kupującego żądań na etapie przedsądowym. Co ważniejsze, zapewnia konsumentowi wygranie sprawy sądowej, w przypadku zlekceważenia przez sprzedawcę jego reklamacji z tytułu rękojmi.

Odpowiedzialność sprzedawcy uzależniona jest od terminu stwierdzenia wady. W przypadku gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest rzecz, która nie jest nieruchomością termin ten wynosi 2 lata. W przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży była nieruchomość termin ten wynosi 5 lat. Ważne przy określaniu tego terminu jest ustalenie dwóch okoliczności. Pierwsza to dzień, w którym rzecz sprzedana została wydana kupującemu oraz druga to dzień, w którym kupujący stwierdził wadę rzeczy mu sprzedanej. Przy zakupie nieruchomości czas pomiędzy wydaniem mieszkania (domu) kupującemu (podpisanie protokołu odbioru), a podpisaniem umowy sprzedaży u notariusza może wynosić nawet kilka miesięcy. Pięcioletni termin stwierdzenia wady rozpoczyna się na następny dzień po dniu wydania (przekazania) nieruchomości kupującemu (przekazanie kluczy), a nie od dnia następującego po dniu podpisana umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady (art. 568 KC). Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów do stwierdzenia wady, o których mowa powyżej. Oznacza to, że kupujący, który nie był konsumentem, najpóźniej w ciągu roku od stwierdzenia wady powinien złożyć w sądzie pozew dotyczący jego roszczeń z rękojmi. Jeżeli kupującym był konsument, a przedmiotem zakupu była nieruchomość, powinien on złożyć pozew do końca 5 letniego terminu stwierdzenia wady. Gdy rzecz sprzedana konsumentowi nie była nieruchomością, powinien on najpóźniej do końca 2 letniego terminu stwierdzenia wady złożyć w sądzie pozew.