Umowa o najem okazjonalny

KILKA UWAG NA TEMAT NAJMU OKAZJONALNEGO

Najem okazjonalny jest uregulowany w art. 19a – 19e ustawy z dnia 31 czerwca 2001 roku „o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego” Zgodnie z treścią art. 19a wymienionej ustawy:

„Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.”

A więc prawo do najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu lokalu najem okazjonalny może być zawarty tylko na czas oznaczony, maksymalnie wynoszący 10 lat. Zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego, może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony.

Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej. Wszelkie późniejsze zmiany tej umowy również wymagają tej samej formy. Podpisy pod umową można oczywiście poświadczyć u notariusza, przy czym nie jest to wymagane dla ważności umowy. Sporządzona umowa najmu powinna zawierać informację o wysokości opłat pobieranych w ramach czynszu oraz okolicznościach, w których czynsz może wzrosnąć. Umowa powinna również określać okoliczności, w których powstanie możliwość jej wcześniejszego rozwiązania lub jednostronnego wypowiedzenia. Najem okazjonalny przeznaczony jest dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej i to zarówno właścicieli mieszkań, a także osób uprawnionych z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Wśród obowiązkowych załączników zawieranej umowy najmu okazjonalnego należy wymienić:

– oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu, w terminie wskazanym w skierowanym do niego pisemnym żądaniu wynajmującego,

– wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku konieczności wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia zajmowanego lokalu mieszkalnego,

– oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; oświadczenie osoby trzeciej, na żądanie wynajmującego, powinno być złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Ponadto, w przypadku utraty możliwości zamieszkania w lokalu wcześniej wskazanym przez najemcę, jest on zobowiązany, w terminie 21 dni wskazać inny tzw. lokal zastępczy wraz z nowym oświadczeniem właściciela lub posiadacza tego lokalu o możliwości zamieszkania w nim przez najemcę w sytuacji konieczności egzekucji obowiązku opróżnienia zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Jeżeli wynajmujący nie otrzyma od najemcy wspomnianego oświadczenia we wskazanym terminie, ma on prawo wypowiedzieć istniejącą umowę z zachowaniem co najmniej 7- dniowego okresu wypowiedzenia.

Właściciel lokalu mieszkalnego, aby skorzystać z najmu okazjonalnego musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na jego miejsce zamieszkania. Jest na to przewidziany termin wynoszący 14 dni od rozpoczęcia najmu (zawarcia umowy). Jeśli właściciel nie dotrzyma tego terminu i nie zgłosi Naczelnikowi US zawartej umowy najmu okazjonalnego, umowa ta staje się zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

W celu złożenia wyżej wspomnianego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, najemca powinien udać się do Kancelarii Notarialnej i mieć przy sobie zawartą już umowę najmu okazjonalnego, dokumentującą jej szczegółową treść. Koszt sporządzenia aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tego należy doliczyć opłaty za wydane wypisy, plus podatek VAT wg. skali 23%. Łączny koszt powinien wynieść ok. 300 złotych brutto.

Warunkiem zawarcia umowy najmu może być obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji. Jest to dodatkowe zabezpieczenie, które służy pokryciu ewentualnych należności pieniężnych z tytułu najmu oraz kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Wpłacona przez najemcę kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela lokalu.

Najem okazjonalny, w przeciwieństwie od najmu zwykłego umożliwia uproszczoną eksmisję lokatora, który zalega z opłatami lub w inny sposób nie dotrzymuje zobowiązań wynikających z zawartej umowy. Otóż, jeżeli po wygaśnięciu umowy (w tym również na skutek upływu terminu jej obowiązywania i braku przedłużenia umowy) najemca nie opuszcza dobrowolnie lokalu, właściciel może doręczyć mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, przy czym sporządzone w ten sposób pismo powinno być zaopatrzone w urzędowo poświadczony podpis (np. podpis poświadczony przez notariusza). Wg. ustawy dokument powinien zawierać:

– oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,

– wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,

– termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Po bezskutecznym upływie terminu wskazanego przez właściciela do najemcy, co do obowiązku opuszczenia przez niego lokalu, właściciel ma prawo złożyć do sądu rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, dokumentującemu wcześniej złożone przez najemcę oświadczenie o poddaniu się przez niego dobrowolnej egzekucji opróżnienia i wydania zajmowanego lokalu mieszkalnego, w terminie wskazanym w skierowanym do niego żądaniu wynajmującego. Do sądu należy dołączyć również załączniki, tj.: kopię żądania opróżnienia lokalu, dowód jego doręczenia najemcy, dokument, z którego wynika, że wynajmujący jest właścicielem lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego. Następnie akt notarialny zaopatrzony sądową klauzulą wykonalności należy złożyć u komornika sądowego, w celu wszczęcia eksmisji.

Należy również pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego przewiduje dodatkową przyczynę jej wypowiedzenia przez wynajmującego. Chodzi o sytuację, w której dotychczasowy najemca stracił możliwość zamieszania w tzw. lokalu zastępczym, do którego miał się on przenieść w przypadku konieczności opuszczenia przez niego zajmowanego mieszkania i nie przedstawił pisma wydanego przez właściciela innego mieszkania, o możliwości zamieszkania w tym kolejnym mieszkaniu w razie egzekucji opróżnienia i wydania lokalu.

Podsumowując powyższe należy dojść do wniosku, że umowa najmu okazjonalnego to w dużej mierze zwykła umowa najmu. Ustawowy wymóg złożenia przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji wydania lokalu w powrotne posiadanie wynajmującego, w praktyce umożliwia dość sprawne usunięcie najemcy z lokalu.

Przy najmie okazjonalnym nie obowiązuje okres ochronny, który trwa począwszy od 1 listopada do 31 marca. Eksmisja z takiego lokalu jest również możliwa w stosunku do kobiet w ciąży oraz osób małoletnich.